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今天是

淺談問什么物業(yè)管理工作收費(fèi)難

 

 

    物業(yè)管理收費(fèi)難是長期困擾物業(yè)管理公司發(fā)展的老大難問題,不交、少交、拒交物業(yè)管理費(fèi)在物業(yè)管理行業(yè)中似乎已成為一種司空見慣的現(xiàn)象,它已經(jīng)成為制約物業(yè)管理行業(yè)生存和發(fā)展的瓶頸,如何解決好物業(yè)管理收費(fèi)難的問題也成為了業(yè)內(nèi)普遍關(guān)注的焦點(diǎn)問題?! ?/span>

一、物業(yè)管理費(fèi)收不上來的原因
  通俗地講物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。因此物業(yè)管理費(fèi)開支主要包括人員工資、公共設(shè)施設(shè)備及公共場所維修、環(huán)境綠化、公共能耗、衛(wèi)生、稅費(fèi)等幾個方面。
  同時物業(yè)管理又是一項系統(tǒng)工程,它應(yīng)貫穿于房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)、銷售和服務(wù)三個環(huán)節(jié)之中,其作用的重要性是顯而易見的。物業(yè)管理企業(yè)在管理中體現(xiàn)的是市場化、專業(yè)化、社會化的管理行為,這種市場化的運(yùn)作是以有價值的服務(wù)來實現(xiàn)的,因此在物業(yè)管理市場中必然的要求是“誰受益,誰交費(fèi)”。
  結(jié)合物業(yè)管理實踐,業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)主要存在以下原因
  1、工程質(zhì)量存在問題
  由于開發(fā)商的原因,部分業(yè)主所居住的房屋工程質(zhì)量存在一定的問題,尤其是屋面、陽臺、窗臺、防盜門、窗戶、有水房間、下水道等專有部分的質(zhì)量問題,業(yè)主意見大,對此,業(yè)主并不知道應(yīng)該找開發(fā)商進(jìn)行交涉、處理,而把一切怨氣撒向物業(yè)管理公司。一旦解決不了,就不交物業(yè)管理費(fèi)。

2、業(yè)主不了解物業(yè)管理的實際涵蓋
  由于業(yè)主并非物業(yè)管理專業(yè)人員,因此他們不可能全面了解物業(yè)管理這個系統(tǒng)性的有償服務(wù)行為,對物業(yè)管理的認(rèn)識只停留在表面上。目前業(yè)主普遍認(rèn)為物業(yè)管理公司的工作主要是保潔、保安、綠化,同時還認(rèn)為房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題也全部應(yīng)由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)。所以一旦房屋存在質(zhì)量問題,就以此為“借口”拒交、少交、拒交物業(yè)管理費(fèi)。他們并不知道這些問題是由開發(fā)商,或是因自己裝修不當(dāng)?shù)仍蛟斐傻?,其?zé)任主體的歸屬應(yīng)是開發(fā)商或業(yè)主個人。并不是物業(yè)管理公司,也不屬于物業(yè)管理公司的工作職責(zé)范圍。
  3、對物業(yè)管理服務(wù)不滿意
  目前由于國家對物業(yè)管理服務(wù)項目還沒有統(tǒng)一的規(guī)定和檢查標(biāo)準(zhǔn),支付多少物業(yè)管理費(fèi),達(dá)到什么樣的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),怎樣達(dá)到質(zhì)、價對等也沒有統(tǒng)一的要求,所以造成了業(yè)主和物業(yè)管理公司在物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上認(rèn)識偏差較大。物業(yè)管理實踐中,物業(yè)管理公司只能從雙方的利益出發(fā),根據(jù)物業(yè)管理費(fèi)的收繳情況,提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù),對此,部分業(yè)主就會認(rèn)為質(zhì)、價“不符”;同時,在實際物業(yè)管理工作中,也確實存在物業(yè)管理公司服務(wù)不到位的情況。這樣,業(yè)主就會對物業(yè)服務(wù)不滿意,對物業(yè)管理公司產(chǎn)生意見,因而拒交物業(yè)管理費(fèi)。
  4、僥幸心理
  毋庸置疑的是:極少部分業(yè)主存在一定的僥幸心理。由于物業(yè)服務(wù)具有社會性,服務(wù)對象是廣大業(yè)主而不是某個單體,因此,不可能因極少部分業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)就不進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù),從而導(dǎo)致極少部分業(yè)主貪圖小利、躲避、逃避交納物業(yè)管理費(fèi)。他們不交費(fèi)也享受到了與交費(fèi)業(yè)主同樣的服務(wù),這樣既嚴(yán)重挫傷廣大已交納物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主的積極性,又有可能引起其他業(yè)生效仿。

二、如何解決收費(fèi)難的問題
  針對上述物業(yè)管理收費(fèi)難的成因,筆者根據(jù)實際工作經(jīng)驗提出以下幾點(diǎn)解決辦法:

1、與開發(fā)公司辦理好房產(chǎn)交接
  為避免在業(yè)主入住后房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題,引起糾紛,在與開發(fā)公司辦理房產(chǎn)交接時,要嚴(yán)格按照規(guī)章制度辦事,對有問題的房產(chǎn),要在開發(fā)公司處理完畢后再接管;特殊情況下,可讓開發(fā)公司留下足夠的保證金,確保物業(yè)管理公司具有對該房產(chǎn)的修復(fù)能力,以利于今后的物業(yè)管理。

2、加強(qiáng)物業(yè)管理知識的宣傳
  為使業(yè)主和物業(yè)管理公司建立良好的、和諧的關(guān)系,解決物業(yè)管理收費(fèi)難的問題,應(yīng)對業(yè)主加強(qiáng)物業(yè)管理知識的宣傳。物業(yè)管理費(fèi)收取的標(biāo)準(zhǔn)、開支的范圍及服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn),應(yīng)經(jīng)業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司、上級主管部門及其他有關(guān)部門共同研究、討論、制定,并在業(yè)主大會上公布。同時,也應(yīng)堅持在日常的物業(yè)管理小區(qū)中利用不同宣傳的形式:如公告欄、宣傳欄等向業(yè)主進(jìn)行宣傳,提高廣大業(yè)主對物業(yè)管理的認(rèn)識,讓業(yè)主知道根據(jù)物業(yè)管理合同交納物業(yè)管理費(fèi)用是每個業(yè)主的法定義務(wù),交費(fèi)合理、拒交可恥;讓業(yè)主懂得不交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi),不僅損害了物業(yè)管理公司的合法權(quán)益,影響其正常的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行、管理,而且更重要的是損害了全體業(yè)主的合法權(quán)益。要對廣大業(yè)主動之以情、曉之以理,合理地解決這個問題。
  3、改變收費(fèi)態(tài)度和收費(fèi)方式
  以往,物業(yè)收費(fèi)員采取的收費(fèi)方式常常是定期到業(yè)主家上門收取,由于種種原因,收費(fèi)及時率和收取率都不是很高。收費(fèi)點(diǎn)多、面廣、收費(fèi)員勞動強(qiáng)度大,難免會出現(xiàn)生、冷、硬的工作態(tài)度,因而與業(yè)主的溝通、交流不是很暢通,導(dǎo)致業(yè)主對物業(yè)管理公司有意見而不愿交納物業(yè)管理費(fèi)。針對這一情況,物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)實際情況采取一些辦法,改變工作方式和收費(fèi)態(tài)度。例如:可采取遠(yuǎn)程抄表、電話通知交費(fèi)、與當(dāng)?shù)劂y行聯(lián)辦“一卡通”業(yè)務(wù)、讓業(yè)主預(yù)存費(fèi)用等方式。避免上述問題的發(fā)生。
  4、實行信譽(yù)廣告牌制度
  對于交費(fèi)的業(yè)主和不交費(fèi)的業(yè)主,應(yīng)進(jìn)行必要的表揚(yáng)和批評,物業(yè)管理公司可在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的大門入口處或人員流動性大的地方,建立“信譽(yù)廣告牌”。特別是對經(jīng)說服教育無效的業(yè)主,采取“上牌”手段將會更有效,讓廣大業(yè)主知道是誰侵犯了大家的利益,是誰導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)水平上不去。廣而告之,讓社會輿論起到應(yīng)有的監(jiān)督作用。
  、對業(yè)主產(chǎn)權(quán)實行限制
  對無正當(dāng)理由拒交、少交、拒交物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主,物業(yè)管理公司可向上級主管行政部門——房產(chǎn)局物業(yè)處匯報,請上級主管部門出面幫助協(xié)調(diào),對協(xié)調(diào)未果的業(yè)主制定出制裁辦法。例如:可與房產(chǎn)局聯(lián)合,對這部分業(yè)主實行產(chǎn)權(quán)限制,使他們在房產(chǎn)交易、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等方面無法辦理手續(xù),形成呆死產(chǎn)權(quán),這樣將會迫使業(yè)主從自身的利益出發(fā),交納或補(bǔ)繳物業(yè)管理費(fèi)。
  6、加強(qiáng)物業(yè)管理公司自身建設(shè),提高服務(wù)質(zhì)量
  為提高業(yè)主、使用人的滿意率,主動從物業(yè)管理公司自身上找原因。物業(yè)管理公司應(yīng)在加強(qiáng)自身建設(shè),提高服務(wù)質(zhì)量上下功夫,調(diào)整內(nèi)部機(jī)制,加強(qiáng)內(nèi)部管理,建章立制,制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),規(guī)范行為準(zhǔn)則,不斷提高服務(wù)質(zhì)量,并嚴(yán)格按ISO9000質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)行,從而達(dá)到業(yè)主的認(rèn)可和滿意。
  7、用法律武器維護(hù)自身的尊嚴(yán)和合法權(quán)益。
  根據(jù)《物業(yè)管理條例》、《民法通則》、《合同法》等有關(guān)法律規(guī)定,對不交、少交、拒交物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主可提起法律訴訟,工作中要做到有理、有利、有節(jié)。在提起訴訟前,最好先通知該部分業(yè)主,與業(yè)主進(jìn)行必要的交流、溝通,對經(jīng)做工作仍無效的業(yè)主,可通過法律訴訟程序,用法律武器維護(hù)自身的尊嚴(yán)和合法權(quán)益。


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