法律評論 論物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)
關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)，我國現(xiàn)行法律法規(guī)并未明確加以規(guī)定。但在司法實踐中，圍繞物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)是否盡到而導(dǎo)致的業(yè)主和物業(yè)間的糾紛，卻占據(jù)了物業(yè)服務(wù)合同糾紛的半壁江山甚至多數(shù)，且有愈演愈烈之勢！如何化解該類糾紛，除了相關(guān)立法更加完善、社會治安環(huán)境更加改善、全社會公民法治觀念更加提高外，當務(wù)之急是積極穩(wěn)妥化解現(xiàn)已產(chǎn)生的該類糾紛。
一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保義務(wù)的概念
物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保義務(wù)，在我國現(xiàn)行相關(guān)法律、法規(guī)中并未明確提出。物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保義務(wù)，僅以字面意思理解，應(yīng)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)盡的安全保障義務(wù)，故應(yīng)先明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)和安全保障義務(wù)兩個概念。
（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)和安保義務(wù)
1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)
物業(yè)，一般來說，根據(jù)使用性質(zhì)物業(yè)可以分為居住物業(yè)、商用物業(yè)、工業(yè)物業(yè)和特種用途物業(yè)?！?】本文所討論的物業(yè)如無特別說明，均指居住物業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是在我國城鎮(zhèn)化進程中，因城鎮(zhèn)住宅、商業(yè)用房不斷增加，伴隨著相應(yīng)的住宅、商業(yè)用房需專業(yè)化、統(tǒng)一化的管理的需要應(yīng)運而生的。何為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，依據(jù)《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》（2004年3月17日建設(shè)部令第125號公布，2007年11月26日根據(jù)《建設(shè)部關(guān)于修改<物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法>的決定》修正）第二條規(guī)定，是指依法設(shè)立、具有獨立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動的企業(yè)。對于何為物業(yè)管理服務(wù)活動，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。物業(yè)管理服務(wù)活動為一種復(fù)合型的、涉及多方面的活動，依據(jù)《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，在我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)要從事物業(yè)管理服務(wù)活動是需要相應(yīng)資質(zhì)的，我國的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)分為三級。僅以三級資質(zhì)為例，要求相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)需同時達到如下條件：1、注冊資本人民幣50萬元以上；2、物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財物等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；3、物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得執(zhí)業(yè)資格證書；4、有委托的物業(yè)管理項目；5、建立并嚴格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。可見我國相關(guān)法律法規(guī)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求的嚴格程度。
2、安保義務(wù)
關(guān)于安保義務(wù)，早在羅馬法時代就產(chǎn)生了，羅馬法認為從事旅館業(yè)的經(jīng)營者應(yīng)當對其入住者承擔安全保障義務(wù)，采取各種措施保護好客人的財產(chǎn)，防止客人的則產(chǎn)在旅館內(nèi)被盜竊，如果經(jīng)營者未保護好客人的財產(chǎn)，致使第三人給客人造成損失的，應(yīng)當承擔損害賠償責(zé)任?！?】《最高人民法院關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《人身損害賠償解釋》）第六條規(guī)定：“從事住宿、餐飲、娛樂等經(jīng)營活動或者其他社會活動的自然人、法人、其他組織，未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)致使他人遭受人身損害，賠償權(quán)利人請求其承擔相應(yīng)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。因第三人侵權(quán)導(dǎo)致?lián)p害結(jié)果發(fā)生的，由實施侵權(quán)行為的第三人承擔賠償責(zé)任。安全保障義務(wù)人有過錯的，應(yīng)當在其能夠防止或者制止損害的范圍內(nèi)承擔相應(yīng)的補充賠償責(zé)任。安全保障義務(wù)人承擔責(zé)任后，可以向第三人追償。賠償權(quán)利人起訴安全保障義務(wù)人的，應(yīng)當將第三人作為共同被告，但第三人不能確定的除外”。不過該司法解釋條文將安全安保義務(wù)的適用范圍作了較大幅度的限制。首先，承擔安保義務(wù)的主體僅限于“從事住宿、餐飲、娛樂等經(jīng)營活動或者其他社會活動的自然人、法人、其他組織”，以列舉的形式將承擔安保義務(wù)的主體縮小至營利性活動的民事主體，而對于其規(guī)定的所謂“從事其他社會活動”的民事主體，卻并未明確加以細化，導(dǎo)致公眾無限制擴大其范圍，而相對應(yīng)的民事主體卻以各種理由企圖將自身排除在承擔安保義務(wù)的民事主體之外。其次，未盡安保義務(wù)導(dǎo)致的損害僅限人身損害，財產(chǎn)損害則被排除在外，不過，該司法解釋的落腳點本身即是人身損害案件，由此導(dǎo)致了對安保義務(wù)的規(guī)定不盡全面。第三，負有安保義務(wù)的民事主體要承擔賠償責(zé)任，須其未盡到合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)，何為合理限度，最高人民法院的司法解釋將其納入法官的自由裁量權(quán)，以應(yīng)對可能出現(xiàn)的各種新的情況，不過，這同樣帶來了司法實踐中的難以操作和裁判尺度不統(tǒng)一，不利于全國司法權(quán)威的統(tǒng)一。
安保義務(wù)上升到法律層面，規(guī)定于2010年7月1日起施行的《侵權(quán)責(zé)任法》，該法第三十七條規(guī)定：“賓館、商場、銀行、車站、娛樂場所等公共場所的管理人或者群眾性活動的組織者，未盡到安全保障義務(wù)，造成他人損害的，應(yīng)當承擔侵權(quán)責(zé)任。因第三人的行為造成他人損害的，由第三人承擔侵權(quán)責(zé)任；管理人或者組織者未盡到安全保障義務(wù)的，承擔相應(yīng)的補充責(zé)任”。相對于最高人民法院的司法解釋，該條關(guān)于安保義務(wù)的規(guī)定，則要相對完善很多。首先，義務(wù)主體已沒有要求具有營利性，而是從公共安全的角度出發(fā)，從考慮到社會秩序與穩(wěn)定的角度入手，將賓館、商場、銀行、車站、娛樂場所等公共場所的管理人納入進來，并且新增了群眾性活動的組織者，將司法解釋中從事其他社會活動的民事主體，從社會活動的范圍到主體的范圍均加以了的邊界界定，即僅限于群眾性活動，且須是該活動的組織者。其次，損害不再僅限于人身，而僅以損害來界定，可見人身和財產(chǎn)的損害均應(yīng)為題中之義。
（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)的定義
對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)，我國現(xiàn)行法律法規(guī)并未作出明確規(guī)定，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（征求意見稿）》中對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)予以了明確，可作為理解物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保義務(wù)的參考，該征求意見稿第八條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)致使物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)發(fā)生人身損害結(jié)果，賠償權(quán)利人請求其承擔相應(yīng)賠償責(zé)任的，應(yīng)予支持。因第三人侵權(quán)導(dǎo)致?lián)p害結(jié)果發(fā)生的，參照《關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第六條第二款的規(guī)定處理”。遺憾的是，2009年最高人民法院頒布施行的《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，卻最終沒有將該條采納進去，而且也并未對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)進一步細化解釋。
結(jié)合上述征求意見稿并參照《物業(yè)管理條例》第47條及《物業(yè)服務(wù)糾紛司法解釋》第3條，可為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)作如下定義：物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照前期物業(yè)服務(wù)合同或者物業(yè)服務(wù)合同的約定或者法律、法規(guī)的規(guī)定，對其所服務(wù)的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人的財產(chǎn)、人身安全，所應(yīng)盡的安全保障義務(wù)。
二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保義務(wù)的性質(zhì)分析
?。ㄒ唬┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)安保義務(wù)之各界觀點
對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保義務(wù)是屬于侵權(quán)法領(lǐng)域還是屬于合同法領(lǐng)域，至今仍有不同的觀點。
一種觀點認為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)屬合同法領(lǐng)域，屬約定義務(wù)。此觀點認為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)盡的安保義務(wù)，系因其與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同?！吨腥A人民共和國合同法》第60條中規(guī)定：“當事人應(yīng)當按照約定全面履行自己的義務(wù)。當事人應(yīng)當遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)”、第122條規(guī)定:“因當事人一方的違約行為，侵害對方人身、財產(chǎn)權(quán)益的，受損害方有權(quán)選擇依照本法要求其承擔違約責(zé)任或者依照其它法律要求其承擔侵權(quán)責(zé)任。”
如物業(yè)服務(wù)合同有對于安保義務(wù)方面的明確約定，例如:物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在小區(qū)的門口、主要道路實施巡邏。如果因物業(yè)服務(wù)企業(yè)的原因未做到上述工作，致使業(yè)主受到第三人的侵權(quán)致使其損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對業(yè)主的損失承擔損害賠償責(zé)任。此種情形下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)如未盡到合同約定的安全保障的義務(wù)，就應(yīng)當按照合同約定及合同法的相關(guān)規(guī)定，承擔相應(yīng)的違約責(zé)任。如物業(yè)服務(wù)合同沒有安保方面的明確約定時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔的安保義務(wù)即為一種附隨義務(wù)。如果因物業(yè)服務(wù)企業(yè)的原因，而使得業(yè)主或物業(yè)使用人受到第三人侵權(quán)而遭受損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對業(yè)主或物業(yè)使用人的損失承擔賠償責(zé)任。
另一種觀點認為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)屬侵權(quán)法領(lǐng)域，屬法定義務(wù)。此觀點認為，在我國相關(guān)法律、法規(guī)中，對于安全保障義務(wù)以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔的安全保障義務(wù)，均已做出了具體相關(guān)規(guī)定：（1）《物業(yè)管理條例》，該條例第36條中規(guī)定:“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)受到損害的，應(yīng)當依法承擔相應(yīng)得法律責(zé)任。”同時，在同法第47條中規(guī)定:“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。”（2）《人身損害賠償解釋》，該解釋第6條第1款中規(guī)定:“從事住宿、餐飲、娛樂等經(jīng)營活動或其它社會活動的自然人、法人、其它組織，未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)致使他人遭受人身損害。賠償權(quán)利人請求其承擔相應(yīng)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予以支持。因第三人侵權(quán)導(dǎo)致?lián)p害結(jié)果發(fā)生的，由實施侵權(quán)行為的第三人承擔賠償責(zé)任。安全保障義務(wù)有過錯的，應(yīng)當在其能夠防止或制止損害的范圍內(nèi)承擔相應(yīng)的補充賠償責(zé)任。安全保障義務(wù)人承擔責(zé)任后，可以向第三人追償。賠償權(quán)利人起訴安全保障義務(wù)人的，應(yīng)當將第三人作為共同被告，但第三人不能確定的除外。”（3）《侵權(quán)責(zé)任法》，該法第三十七條規(guī)定：“賓館、商場、銀行、車站、娛樂場所等公共場所的管理人或者群眾性活動的組織者，未盡到安全保障義務(wù)，造成他人損害的，應(yīng)當承擔侵權(quán)責(zé)任。因第三人的行為造成他人損害的，由第三人承擔侵權(quán)責(zé)任；管理人或者組織者未盡到安全保障義務(wù)的，承擔相應(yīng)的補充責(zé)任”。
（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保義務(wù)之我見
筆者認為，《物業(yè)管理條例》對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔的安保義務(wù)，結(jié)合第36條和第47條之規(guī)定，源于物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)商或者小區(qū)全體業(yè)主簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同或者物業(yè)服務(wù)合同，更多的是一種合同義務(wù)。只有未盡到合同約定的義務(wù)的情形下，才會導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)的承擔。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保義務(wù)于我國法律、法規(guī)當中并未有明確規(guī)定?！度松頁p害賠償解釋》、《侵權(quán)責(zé)任法》中規(guī)定的安保義務(wù)，并非即是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)，不能將二者等同。物業(yè)服務(wù)區(qū)域相對于賓館、銀行等公共場所，有其特殊性，物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保義務(wù)在于約束物業(yè)服務(wù)企業(yè)事前做好物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的安全保障工作。在目前沒有法律、法規(guī)明確規(guī)定的情形下，理解和處理物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)問題和糾紛就僅能依據(jù)現(xiàn)有法律、法規(guī)。《物業(yè)管理條例》第47條中規(guī)定:“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益”，此時物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)就應(yīng)視為一種附隨義務(wù)。
可見，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)應(yīng)限制在物業(yè)服務(wù)合同約定和物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的安全巡邏、安全設(shè)備的維護、監(jiān)控設(shè)備的維護、安全事故發(fā)生時的積極采取應(yīng)急措施和積極向有關(guān)部門報告等方面。
三、違反物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保義務(wù)的責(zé)任
（一）違反物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保義務(wù)的責(zé)任構(gòu)成要件
物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)為合同之債，該安保義務(wù)的承擔系因物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的合同義務(wù)，屬于一種違約責(zé)任。故物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔安保義務(wù)的構(gòu)成要件就符合違約責(zé)任的構(gòu)成要件。
1、要有不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)的行為
違約責(zé)任只有在存在違約事實的情況下才有可能產(chǎn)生，當事人不履行或者不完全履行合同義務(wù)，是違約責(zé)任的客觀要件。違約行為包括以下幾種情況：
（1）不履行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行物業(yè)服務(wù)合同約定的安全保障義務(wù)；物業(yè)服務(wù)合同對安全保障義務(wù)未作明確約定時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按《物業(yè)管理條例》第47條的規(guī)定履行相應(yīng)的輔助義務(wù)。
（2）不完全履行，又稱部分履行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)只履行物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定義務(wù)一部分，對其余部分不予履行。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有全面適當?shù)芈男须p方在物業(yè)服務(wù)合同中約定的安全保障義務(wù)，則應(yīng)認定物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行約定的過程中存在違約行為。相反地，若物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有違約行為，則必?zé)o產(chǎn)生其責(zé)任。即若物業(yè)服務(wù)企業(yè)勤勉盡職地履行了合同中約定義務(wù)后，仍然出現(xiàn)了損害后果，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也無須承擔損害責(zé)任。對于不履行或者不完全履行的認定，可結(jié)合物業(yè)服務(wù)合同的約定以及《物業(yè)管理條例》第47條的規(guī)定，根據(jù)當事人舉證情況來加以認定。
2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約行為造成了損害事實
損害事實是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約給業(yè)主或物業(yè)使用人造成了財產(chǎn)和人身的損害。物業(yè)服務(wù)合同為一種較為特殊的合同，屬一種服務(wù)合同，故物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔的安保義務(wù)不僅限于業(yè)主和物業(yè)使用人財產(chǎn)的安全保障，還應(yīng)包括人身的安全保障。如因第三人的侵害行為導(dǎo)致業(yè)主或物業(yè)使用人人身受到損害而為其治療等費用、財物被盜等。
值得一提的是，在某些其情況下還有存在精神損害等問題，司法實踐中經(jīng)常有業(yè)主因認為物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到安全保障義務(wù)致其遭受損害向物業(yè)服務(wù)企業(yè)主張精神損害賠償?shù)募m紛，但就目前精神損害賠償，仍在法學(xué)理論界有所爭議。
筆者認為，如系因物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到安保義務(wù)導(dǎo)致業(yè)主或者物業(yè)使用人的財產(chǎn)或者人身遭受損失而引起的糾紛，業(yè)主或物業(yè)使用人以合同之債起訴的，則不應(yīng)支持精神損害撫慰金，因合同之債是不存在精神損害賠償一說的；如系物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到安保義務(wù)導(dǎo)致業(yè)主或者物業(yè)使用人的人身遭受損害而引起的糾紛，業(yè)主或者物業(yè)使用人選擇侵權(quán)之訴提出精神損害賠償，也不宜予以支持，理由在于，精神損害賠償?shù)呢?zé)任主體應(yīng)為實際侵權(quán)人，且實踐中不論是物業(yè)服務(wù)企業(yè)之外的第三人或者是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的內(nèi)部員工的侵權(quán)行為導(dǎo)致了業(yè)主的人身損害，受害人均應(yīng)向?qū)嶋H侵權(quán)人主張精神損害賠償，此時一方面有實際侵權(quán)人，另一方面系侵權(quán)之訴，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)依照《人身損害賠償解釋》、《侵權(quán)責(zé)任法》之相關(guān)規(guī)定承擔安保義務(wù)，目的在于在受害者無法向?qū)嶋H侵權(quán)人主張權(quán)利的情況下，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔補充賠償責(zé)任來減輕受害人的損失。
3、違約行為和損害結(jié)果之間存在著因果關(guān)系
認定物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否違反物業(yè)服務(wù)合同中的安全保障義務(wù)，必須厘清其與損害后果之間存在的因果關(guān)系，即物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約行為與受害業(yè)主或物業(yè)使用人的損害后果之間是否存在因果關(guān)系。實踐中物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履約過程中，全面適當?shù)芈男形飿I(yè)服務(wù)合同中約定的安全保障義務(wù)，沒有違約行為，則將不存在物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否承擔責(zé)任等問題。相反地，若物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約行為與損害結(jié)果之間存在因果關(guān)系，則應(yīng)承擔與其違約行為相當?shù)呢?zé)任。
4、權(quán)利主張者僅限于業(yè)主和物業(yè)使用人
因物業(yè)服務(wù)合同系物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保義務(wù)的來源，《物業(yè)管理條例》和《物業(yè)服務(wù)糾紛司法解釋》中將物業(yè)服務(wù)合同的相對方范圍限定在業(yè)主和物業(yè)使用人，故權(quán)利主張者不應(yīng)突破合同的相對性，即只能由物業(yè)服務(wù)合同的相對方當事人主張權(quán)利。
?。ǘ┻`反物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保義務(wù)的責(zé)任承擔分析
1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保義務(wù)的內(nèi)容
承擔安保義務(wù)的前提是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)確實違反了其應(yīng)承擔的安保義務(wù)，因此首先要明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保義務(wù)的內(nèi)容。一般而言，該安保義務(wù)的內(nèi)容應(yīng)以物業(yè)合同的約定為準，同時還應(yīng)包括《物業(yè)管理條例》第47條所規(guī)定的安保協(xié)助義務(wù)。結(jié)合物業(yè)服務(wù)合同的一般內(nèi)容及司法實踐，大致可歸結(jié)為以下基本義務(wù)：
（1）維護設(shè)施設(shè)備
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時、定期維護物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的設(shè)施設(shè)備，確保無安全隱患。如對這些設(shè)施的維護或管理不當，造成業(yè)主或物業(yè)使用人的人身、財產(chǎn)損害，則應(yīng)當承擔賠償責(zé)任。
?。?）采取必要安全防范措施
物業(yè)服務(wù)企業(yè)要盡到勤勉、盡職義務(wù)，盡到對安全隱患的警示、告知義務(wù)，維護業(yè)主的人身、財產(chǎn)權(quán)益出發(fā)，全面考慮問題，對有可能發(fā)生的安全隱患要及時、正確、恰當?shù)夭扇∠鄳?yīng)的安全防范措施。如沒有盡到應(yīng)盡職責(zé)，造成業(yè)主和物業(yè)使用人的人身、財產(chǎn)損害，則應(yīng)當承擔賠償責(zé)任。
?。?）防范制止違法行為
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)采取措施維護小區(qū)內(nèi)安全，防范、制止違法犯罪行為，安保義務(wù)的基本內(nèi)容即是要為業(yè)主和物業(yè)使用人的人身、財產(chǎn)安全的保障。如設(shè)置門禁、監(jiān)控等安全防范設(shè)施并時刻保證其正常運行;配備一定數(shù)量的保安，實行門衛(wèi)值勤、保安巡視、物業(yè)服務(wù)區(qū)域進出登記制度等。發(fā)現(xiàn)違法行為應(yīng)采取合理的措施制止，同時積極履行報告協(xié)助義務(wù)。
2、承擔物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保義務(wù)的責(zé)任的量化分析
實踐中因為如何量化分析物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)的盡職程度很難把握，且因物業(yè)服務(wù)合同可能各異，導(dǎo)致責(zé)任大小的認定各地尺度不一，最終責(zé)任大小的承擔也不盡相同。
筆者曾遇到過這樣的案例，某小區(qū)業(yè)主家白天被小偷通過技術(shù)開鎖進入，導(dǎo)致丟失了不少財物，公安機關(guān)一直未能破案，業(yè)主即以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行安保義務(wù)而將其一紙訴狀訴至法院，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔賠償責(zé)任。法院審理后認為，該物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)合同中明確承諾對小區(qū)住戶的人身、財產(chǎn)負有安全保障義務(wù)。結(jié)合本案證據(jù)可知，案發(fā)時系白天，犯罪嫌疑人系用技術(shù)開鎖，而該物業(yè)公司對小區(qū)內(nèi)的監(jiān)控、門禁等安保系統(tǒng)均未有效維護，且未對小區(qū)進出人員進行登記，確未盡到合同約定安全保障義務(wù)。因此，物業(yè)公司對此造成的損失負有一定過錯，應(yīng)承擔相應(yīng)的賠償責(zé)任。但考慮到案件發(fā)生在室內(nèi)，發(fā)現(xiàn)入室盜竊確實有一定難度，而業(yè)主對其室內(nèi)財產(chǎn)負有主要的安全保障責(zé)任，故法院判決物業(yè)公司承擔20%的賠償責(zé)任。
由于安保義務(wù)系物業(yè)服務(wù)眾多內(nèi)容中的一項內(nèi)容，違反安保義務(wù)而承擔的責(zé)任，不宜一刀切，只要安保義務(wù)沒有盡到就應(yīng)當承擔全部責(zé)任的方法和做法是不可取的，而應(yīng)將其限制在合理范圍內(nèi)。
何為合理范圍內(nèi)，筆者認為，應(yīng)綜合考慮以下因素：
?。?）物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)服務(wù)合同的履行情況。如是否是其他服務(wù)均平時均不完全履行，即物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否存在一貫的不作為，如其在整個物業(yè)服務(wù)中均有不作為或者消極作為的表現(xiàn)，則可考慮適當提高其承擔的安保義務(wù)責(zé)任。如僅在安保方面疏忽導(dǎo)致了業(yè)主或者物業(yè)使用人的損害，則應(yīng)考慮適當降低其賠償責(zé)任。
?。?）損害發(fā)生的具體情節(jié)。如財物被盜的情形，可將案發(fā)時間、作案手段、是否破案及破案的可能性等因素進行綜合考量分析。
（3）受害業(yè)主或者物業(yè)使用人自身是否存在過錯。如受害人自身存在一定過錯，可適當減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)責(zé)任。
?。ㄈ┪飿I(yè)費糾紛與物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保義務(wù)責(zé)任損害賠償糾紛之重合
司法實踐中，幾乎百分之七十的物業(yè)費糾紛中，業(yè)主或者物業(yè)使用人的抗辯理由均是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到相應(yīng)的安保義務(wù)導(dǎo)致業(yè)主或物業(yè)使用人財產(chǎn)的損失。而且，近乎全部以上述理由抗辯的業(yè)主或者物業(yè)使用人，均會提出要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)賠償其損失。此時，可能會涉及侵權(quán)責(zé)任和違約責(zé)任的競合。
對于該問題的處理，至少就目前筆者所在法院都有不同的處理意見。一種處理意見認為，如業(yè)主提出了賠償主張，應(yīng)告知其另行起訴主張賠償損失，物業(yè)費糾紛案件不宜作處理，因損害賠償系侵權(quán)范疇，而物業(yè)費糾紛系合同范疇，二者系不同法律關(guān)系。另一種處理意見認為，如業(yè)主提出了賠償主張，可告知其另案起訴或者提出反訴，因業(yè)主或者物業(yè)使用人提出的物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到安保義務(wù)的主張，實系基于雙方之間的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，但其有明確提出了要求賠償?shù)闹鲝?，顯然目的是為了吞并本訴中物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求其支付物業(yè)費的主張，此時業(yè)主或者物業(yè)使用人要求賠償?shù)闹鲝埧梢暈橐笪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)承擔違約責(zé)任的一種形式，二者均系合同范疇，通過本反訴形式解決并無不當。
筆者認為，如業(yè)主主張賠償損失，此時可能會發(fā)生侵權(quán)責(zé)任和違約責(zé)任的競合問題。侵權(quán)責(zé)任與違約責(zé)任競合的原因在于，一個違約行為不僅侵害了債權(quán)人的預(yù)期利益，而且侵害了債權(quán)人的固有利益。侵害債權(quán)人的債權(quán)的預(yù)期利益，產(chǎn)生了違約損害賠償?shù)恼埱髾?quán)，構(gòu)成違約責(zé)任。侵害債權(quán)人的固有利益，例如人身權(quán)益和財產(chǎn)權(quán)益，既產(chǎn)生了侵權(quán)損害賠償?shù)恼埱髾?quán)，構(gòu)成侵權(quán)責(zé)任，也產(chǎn)生了違約損害賠償請求權(quán)，構(gòu)成違約責(zé)任。在侵害固有利益這一點上，兩個請求權(quán)(或者民事責(zé)任)完全重合在一起。這兩個損害賠償請求權(quán)所救濟的內(nèi)容完全一致，保護的內(nèi)容都一樣，因此，構(gòu)成侵權(quán)責(zé)任和違約責(zé)任的競合?！?】
物業(yè)費糾紛中，如業(yè)主或者物業(yè)使用人提出物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到相應(yīng)的安保義務(wù)導(dǎo)致其損失，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)賠償。此時，應(yīng)向業(yè)主或者物業(yè)使用人作相應(yīng)釋明。首先詢問其提出賠償損失的主張的目的，是為了不交納或者少交納物業(yè)費，還是為了要通過讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔未盡到安保義務(wù)的賠償責(zé)任以彌補其損失，如系前者，直接就物業(yè)費糾紛作出處理，業(yè)主或者物業(yè)使用人的主張視為其答辯意見，依據(jù)審理查明情況，作出是否駁回物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求交納物業(yè)費、是否減少物業(yè)費、是否全額支持物業(yè)費的處理；如系后者，還應(yīng)再進一步作釋明，詢問其以侵權(quán)為由還是以違約為由主張權(quán)利，如以侵權(quán)為由主張權(quán)利，則告知其另案提起訴訟，物業(yè)費糾紛系合同之訴，不可作合并處理，如以違約為由主張權(quán)利，則告知其可選擇提起反訴或者另案提起訴訟。這樣，既保障了各方當事人的程序和實體權(quán)利，又能較好解決物業(yè)費糾紛和物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保義務(wù)責(zé)任損害賠償糾紛之間的重合問題。
結(jié) 語
隨著我國城鎮(zhèn)化進程的步伐加快，我國的城鎮(zhèn)化率的逐步提高，物業(yè)方面的矛盾糾紛在逐年增加，一方面說明我國的城鎮(zhèn)化取得了成效、我國依法治國的法制觀念現(xiàn)正深入人心，另一方面，由此引發(fā)的社會矛盾也日益突出，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主（或者物業(yè)使用人）這對矛盾體的矛盾日益突出化、尖銳化，因該問題涉及民生、涉及社會穩(wěn)定，是我國城鎮(zhèn)化進程中必須要克服的難題。而物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保義務(wù)，已經(jīng)作為產(chǎn)生物業(yè)糾紛的一個重要因素，在物業(yè)糾紛中所占比重逐漸增加，妥善處理好該類糾紛，對于處理和解決整個物業(yè)領(lǐng)域的糾紛，化解物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的矛盾，乃至破解我國城鎮(zhèn)化進程中的其他難題，均應(yīng)會有一定的借鑒意義！
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